O Superior Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou o entendimento sobre a retenção de valores em rescisão contratual imobiliária, fixando em 25% o percentual máximo que construtoras podem reter de compradores que desistem da aquisição de um imóvel. A decisão, proferida pelo ministro Marco Buzzi, relator do caso, reformou um acórdão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), que havia estabelecido uma retenção de apenas 10%, sem justificativas concretas para a redução do patamar já consolidado pela jurisprudência da Corte Superior.

O julgamento do STJ ocorre em um contexto de rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, onde a iniciativa da desistência partiu dos próprios compradores. A construtora responsável pela venda recorreu à instância superior, pleiteando a elevação do percentual de retenção de valores para 25%, conforme os precedentes já estabelecidos.

Padrão da Jurisprudência do STJ

Ao analisar o recurso, o ministro Buzzi ressaltou que a Segunda Seção do STJ já havia pacificado a tese de que, em contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção de 25% é o parâmetro-base. Esse percentual visa compensar as despesas administrativas da incorporadora e atuar como um desestímulo ao rompimento unilateral do negócio pelo adquirente. O relator enfatizou que a redução desse patamar de retenção de valores só é admissível quando existirem circunstâncias específicas e devidamente fundamentadas na decisão judicial. No caso em questão, o TJGO havia mantido os 10% alegando que seria “menos abusivo”, mas sem indicar elementos fáticos ou jurídicos que justificassem o afastamento da orientação predominante do STJ.

O Contexto das Desistências de Imóveis

A questão da rescisão contratual imobiliária e a subsequente retenção de valores é uma das mais frequentes no judiciário, especialmente em negócios envolvendo imóveis na planta ou financiados diretamente com a incorporadora. O advogado Marcus Felipe Macedo, que atuou no processo, explica que diversos fatores podem levar o comprador à desistência, como dificuldades financeiras inesperadas ou a não aprovação de financiamento bancário.

Para o especialista, a decisão do STJ traz maior clareza ao mercado. “O STJ deixou claro que o percentual de 25% é a referência adotada pela jurisprudência. Se o magistrado entender que deve reduzir esse patamar, precisa apresentar uma justificativa concreta para a excepcionalidade do caso”, afirmou Macedo.

Arras Confirmatórias e Honorários

Além da definição do percentual de retenção, a decisão do STJ abordou outros pontos relevantes. O tribunal manteve o entendimento de que as arras confirmatórias – o popular “sinal do negócio” – não podem ser retidas automaticamente pela incorporadora. O ministro Marco Buzzi reiterou que, segundo a jurisprudência do STJ, essas quantias representam um início de pagamento e, portanto, devem ser restituídas ao comprador, mesmo que haja a retenção de valores dos demais montantes pagos em decorrência da rescisão.

Outro aspecto analisado no julgamento foi a verba honorária. O relator afastou a majoração dos honorários advocatícios fixada pelo TJGO. O entendimento para essa medida é que, conforme a jurisprudência do STJ, o aumento dos honorários recursais é cabível apenas quando o recurso é integralmente rejeitado ou não conhecido, o que não ocorreu, uma vez que o recurso da empresa foi parcialmente acolhido.

O processo em questão tramitou sob o número AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3113361 – GO (2025/0458783-8).

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

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