Uma importante deliberação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um precedente significativo para o mercado imobiliário e os direitos do consumidor, ao confirmar a legitimidade ativa de adquirentes de unidades para acionar judicialmente, via ação individual, empresas construtoras para exigir a finalização de obras de infraestrutura em áreas comuns de seus empreendimentos. A decisão da Terceira Turma do tribunal superior fortalece a posição de proprietários que buscam garantir o cumprimento das obrigações contratuais por parte das incorporadoras.

O Caso que Gerou o Precedente

A discussão jurídica teve origem a partir de uma demanda movida por um comprador de lote contra a empresa responsável por um loteamento. O proprietário requeria, por meio de uma ação de obrigação de fazer, a efetivação das obras de infraestrutura prometidas para as áreas comuns do empreendimento, as quais apresentavam atrasos. A Justiça, em primeira instância, acatou o pedido, condenando a construtora a concluir os trabalhos e impondo uma penalidade contratual pelo não cumprimento do cronograma. Posteriormente, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), mesmo identificando que o direito em debate possuía uma natureza coletiva, ratificou a capacidade do comprador de prosseguir com a ação individual.

O Argumento da Construtora no STJ

Inconformada com as decisões anteriores, a construtora recorreu ao STJ, argumentando que o comprador não deteria legitimidade para defender o que ela considerava ser um direito de caráter coletivo. A empresa postulava a extinção do processo sem análise de mérito, defendendo que a questão abordava um direito transindividual e indivisível, cuja tutela deveria ser buscada através de legitimação extraordinária, e não por uma ação individual.

A Interpretação da Relatora: Coletivo e Individual Convergem

A ministra Nancy Andrighi, responsável pela relatoria do caso no STJ, esclareceu que as obras em área comum configuram, de fato, um direito coletivo em sentido estrito. Isso ocorre porque tais melhorias impactam de maneira equânime a todos os proprietários das unidades de um condomínio ou loteamento, evidenciando seu caráter transindividual e indivisível. No entanto, a ministra sublinhou que essa característica não impede que um indivíduo busque, por vias próprias, a proteção judicial para o cumprimento da obrigação, uma vez que o descumprimento também afeta diretamente a sua esfera particular.

Nesse sentido, a relatora proferiu:

“Embora se trate de direito coletivo em sentido estrito, o indivíduo adquirente da unidade condominial possui legitimidade ativa para ajuizar ação de obrigação de fazer, com o fim de que seja realizada a referida obra.”

A Proteção do Consumidor no Acesso à Justiça

A ministra Andrighi ressaltou a lógica diferenciada do sistema de proteção ao consumidor em comparação com o direito civil tradicional. Segundo ela, esse sistema tem como pilares a redução de barreiras, tanto objetivas quanto subjetivas, para o acesso à Justiça, além de expandir as regras de legitimação para agir, facilitando a ação coletiva quando necessário.

Explicou-se que, com base no artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a tutela coletiva não exclui o direito do consumidor de ingressar individualmente em juízo caso seu direito seja violado. Para a relatora, o inadimplemento da construtora na entrega das obras de infraestrutura prometidas corresponde a um vício de qualidade ou a uma entrega parcial do objeto principal do contrato de compra e venda. Tal situação, por sua vez, acarreta uma repercussão direta no valor da unidade adquirida pelo autor da ação individual e no pleno exercício de seu direito de propriedade.

Ainda de acordo com a ministra, os artigos 30 e 35 do CDC impõem ao fornecedor a obrigação de cumprir o que foi anunciado em publicidade de produto ou serviço. Em caso de recusa, o consumidor tem o direito assegurado de exigir o cumprimento da obrigação. No caso em análise, a legitimidade do comprador foi ainda mais evidente, visto que o contrato de compra e venda explicitamente previa a execução das obras de infraestrutura nas áreas comuns, uma obrigação contratual que não foi honrada pela empresa.

A decisão foi proferida no Recurso Especial (REsp) 2.219.808.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

https://www.rotajuridica.com.br/stj-reconhece-que-comprador-de-imovel-tem-legitimidade-para-exigir-em-acao-individual-obras-em-areas-comuns/