Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) impõe novas condições para a locação por temporada de imóveis residenciais via plataformas digitais, como o Airbnb, em condomínios por todo o Brasil. A 2ª Seção da Corte definiu que a exploração frequente de unidades com essa finalidade passará a exigir a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, visando preservar a característica residencial do empreendimento. O entendimento foi selado na última quinta-feira, 7 de maio, após um julgamento apertado, concluído por maioria de votos.

Restrições à Hospedagem Digital em Condomínios

O colegiado acompanhou a tese defendida pela relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, que fundamentou a necessidade de um quórum qualificado para validar a hospedagem digital contínua. Segundo a magistrada, a utilização reiterada de apartamentos para locações de curta duração e com claro objetivo econômico pode impactar negativamente a segurança, o sossego e a salubridade dos demais moradores. A Ministra Andrighi destacou que, embora o uso de plataformas por si só não descaracterize a natureza residencial, a exploração profissional e ininterrupta dessas estadias de curta permanência, com intensa circulação de pessoas estranhas e potencial para eventos e alta rotatividade de hóspedes, altera substancialmente a dinâmica e a convivência condominial.

O Caso que Originou a Deliberação do STJ

A controvérsia chegou ao STJ a partir de um recurso apresentado pela proprietária de um apartamento em um condomínio residencial localizado em Minas Gerais. Ela questionava uma decisão anterior que proibia as locações por temporada intermediadas por plataformas. A defesa da proprietária alegava que o imóvel era utilizado principalmente pela família, sendo alugado apenas em períodos de desocupação. Dentre os pontos levantados, a autora da ação argumentava que a locação por temporada não alterava a destinação residencial do imóvel nem o transformava em empreendimento hoteleiro. Adicionalmente, sustentava a inexistência de qualquer cláusula na convenção condominial que exigisse autorização prévia do síndico ou vedasse explicitamente este tipo de locação via Airbnb.

A Defesa das Plataformas Digitais

Durante o processo que chegou ao STJ, a plataforma Airbnb também se manifestou, argumentando que sua função se limita à intermediação de locações por temporada, sem, contudo, modificar a natureza residencial dos imóveis, conforme previsto na Lei do Inquilinato. A empresa defendeu que qualquer restrição a essa modalidade de aluguel deveria estar expressamente prevista na convenção do condomínio ou ser submetida à aprovação em assembleia de condôminos.

O Voto da Relatora e o Código Civil

A Ministra Nancy Andrighi, ao reafirmar a restrição, ressaltou que, embora o STJ já tenha consolidado o entendimento de que a simples utilização de plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial, a situação de exploração profissional e contínua representa um cenário distinto. Para ela, o cenário de intenso fluxo de pessoas, potencial para festas e alta rotatividade de hóspedes pode comprometer a convivência. Por isso, considerou que uma eventual mudança na destinação do imóvel exige um quórum qualificado, conforme o Artigo 1.351 do Código Civil, que estipula a necessidade de dois terços dos condôminos para alterações na convenção. Acompanharam o voto da relatora os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.

A Posição Divergente da Minoria

Uma vertente oposta foi defendida pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que abriu a divergência no julgamento. Para ele, a proibição de locações por temporada só poderia ser imposta caso houvesse uma previsão explícita na convenção do condomínio. O magistrado sustentou que o mero uso de plataformas digitais não é suficiente para converter a locação residencial em uma atividade comercial. Segundo seu entendimento, a caracterização de uma “hospedagem” profissional dependeria da oferta de serviços tipicamente hoteleiros, como recepção, limpeza e atendimento constante aos hóspedes. No caso específico analisado, Antonio Carlos Ferreira não identificou uma vedação clara no regulamento interno do condomínio, motivo pelo qual votou a favor do provimento do recurso da proprietária. Acompanharam a divergência os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gomes Mattos.

Impacto e Reação do Airbnb

Em comunicado enviado ao Rota Jurídica, a plataforma Airbnb reiterou que a decisão do STJ se refere a um caso específico e não representa uma proibição generalizada da locação por temporada em condomínios. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, frisa a empresa. A companhia informou que tomará as “medidas legais cabíveis” e continuará a apoiar os anfitriões, explorando todas as vias para garantir o direito de gerar renda com seus imóveis. O Airbnb destacou ainda que, segundo um estudo da Fundação Getulio Vargas, sua operação contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais brasileiras em um ano, alertando que a decisão pode impactar não apenas os anfitriões, mas todo o ecossistema de comércios e fornecedores que dependem dessa renda.

O processo em questão é o REsp nº 2121055 / MG (2023/0353644-9).

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

https://www.rotajuridica.com.br/stj-decide-que-aluguel-de-imoveis-em-condominios-por-plataformas-como-airbnb-depende-de-aprovacao-em-assembleia/