Distrato imobiliário: STJ mantém retenção de 10% para comprador em GO

STJ Valida Redução de Retenção em Distrato Imobiliário a 10% por Boa-Fé do Consumidor

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) chancelou uma decisão crucial para os direitos do consumidor em distrato imobiliário, limitando a 10% a retenção de valores pagos por um comprador de unidade. A Corte Superior manteve o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), destacando a boa-fé contratual do adquirente, que efetuou o pagamento de mais da metade do contrato e buscou a resolução administrativa antes de qualquer inadimplência formal. A decisão reforça a jurisprudência que busca equilibrar as relações de consumo na compra e venda de imóveis.

A medida do ministro Moura Ribeiro, relator do caso, negou provimento ao recurso da empresa SPE Resort do Lago Caldas Novas, que pleiteava uma retenção de 25% ou, alternativamente, 50% dos montantes quitados pelo consumidor.

Detalhes do Contrato e Ação Judicial

O acordo de compra de imóvel, celebrado em dezembro de 2016, totalizava R$ 66.978,40. No momento em que o consumidor solicitou o distrato, já havia desembolsado R$ 33.858,22, o que representava aproximadamente 50,55% do valor total do negócio.

Segundo a petição inicial, o comprador tentou cancelar o contrato e foi informado pela empresa de que a rescisão implicaria um desconto de 49,56% sobre o valor já pago. O consumidor alegou ter tentado negociar as multas e outros descontos, mas foi informado de que “os valores não poderiam ser alterados”. Diante da inflexibilidade, ele afirmou ter “aceitado as condições do distrato apresentadas pela empresa”.

Representado pelo advogado Heyder Leonardo Cavalcante Nogueira, o comprador argumentou judicialmente que o percentual imposto pela construtora era “excessivo” e “colocava o consumidor em desvantagem”. A defesa pleiteou a redução da multa compensatória para 10% sobre as parcelas pagas, fundamentando o pedido no Código de Defesa do Consumidor e no artigo 413 do Código Civil. Adicionalmente, foi defendido que a retenção deveria “respeitar a função social do contrato, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa”.

Julgamento no TJGO e Visão da Boa-Fé

Ao reavaliar o processo, o Tribunal de Justiça de Goiás concluiu que a taxa de 25%, estabelecida na instância inicial, não se alinhava com as particularidades do contrato em questão. O tribunal goiano considerou que o comprador já havia quitado mais da metade do valor total do imóvel. Além disso, a corte observou que ele procurou a empresa para formalizar o distrato e buscar uma solução para sua situação financeira antes mesmo de se tornar inadimplente.

Para o TJGO, esses elementos foram cruciais para “demonstrar a boa-fé do consumidor” e, portanto, deveriam influenciar diretamente a definição do percentual da multa. Com base nesses fatores, a corte reduziu a retenção de valores para 10% do montante pago.

Posicionamento do STJ e a Lei do Distrato

No Superior Tribunal de Justiça, o ministro Moura Ribeiro reiterou que a jurisprudência da Corte, para contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato), admite uma retenção de valores entre 10% e 25%. A porcentagem exata, segundo o ministro, é definida com base nas especificidades de cada caso.

O relator enfatizou que o percentual de 10% estava “dentro da faixa considerada razoável” pelo TJGO. Qualquer alteração na conclusão adotada pelo tribunal estadual implicaria uma nova análise de provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ.

A empresa recorrente alegava que o patamar de 10% seria inadequado para cobrir suas despesas operacionais decorrentes do desfazimento do negócio, sustentando que o STJ já havia “consolidado o patamar de 25%” para casos de rescisão por iniciativa do comprador. De maneira subsidiária, a SPE Resort do Lago Caldas Novas solicitou autorização para reter 50% dos valores pagos, argumentando que o empreendimento estaria sob o regime de patrimônio de afetação.

Contudo, o ministro rechaçou essa possibilidade, explicando que o contrato original foi assinado em 25 de dezembro de 2016. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786) entrou em vigor apenas em dezembro de 2018. Assim, as regras da nova legislação, que incluem a possibilidade de retenção de 50% em casos de patrimônio de afetação, não podem ser aplicadas retroativamente ao contrato em questão.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

https://www.rotajuridica.com.br/mencao-a-reformas-nao-descaracteriza-denuncia-vazia-e-tjgo-determina-despejo-de-locatario/