O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou entendimento crucial para o mercado imobiliário e contratos de locação: locatários que não cumprem o pagamento de aluguéis e encargos não podem invocar o direito de retenção de um imóvel, ainda que tenham realizado benfeitorias essenciais ou úteis. A decisão unânime da Terceira Turma reforça que a inadimplência rompe a boa-fé contratual, fundamental para a posse do bem.

Critérios para o Direito de Retenção e a Questão da Inadimplência

A discussão central gira em torno do direito de retenção, mecanismo legal que visa garantir o ressarcimento de valores investidos em melhorias no imóvel. Contudo, conforme explicitou a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, é vital diferenciar a indenização por benfeitorias do próprio direito de reter a posse. Este último, segundo o colegiado, demanda a comprovação de posse de boa-fé, requisito que se desfaz diante da falta de pagamento dos aluguéis e demais obrigações inerentes ao contrato de locação. A ministra enfatizou que a possibilidade de indenização pelas melhorias não implica, automaticamente, na permissão para a retenção do imóvel.

A Essência da Boa-Fé nos Contratos de Aluguel

Para a ministra Nancy Andrighi, o adimplemento regular dos compromissos financeiros é a pedra angular que sustenta a posse de boa-fé em um contrato de aluguel. A interrupção desses pagamentos, por sua vez, desequilibra a relação contratual e frustra a legítima expectativa do proprietário em receber a contraprestação pelo uso de seu bem. A ministra foi categórica ao afirmar que a retenção, como instrumento coercitivo, torna-se incompatível com a condição do devedor na mesma relação jurídica:

“O locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pela importância das benfeitorias, pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis e encargos correspondentes ao uso do imóvel.”

Dessa forma, a permanência no imóvel sem o cumprimento da obrigação principal afasta a boa-fé objetiva, essencial para o exercício do direito de retenção de imóvel.

O Percurso Processual da Ação de Despejo

A tese foi consolidada após a análise do recurso especial de uma inquilina que, mesmo em dívida com a proprietária, pleiteava manter-se na posse do bem até ser ressarcida pelas reformas. O caso teve início com uma ação de despejo movida pela locadora, que buscava a rescisão do acordo, a reocupação da propriedade e a quitação dos valores atrasados. Em primeira instância, o juízo reconheceu as benfeitorias necessárias e úteis realizadas pela locatária inadimplente para tornar o imóvel habitável. A decisão inicial determinou o despejo e o pagamento dos débitos, mas assegurou à inquilina o direito à indenização pelas melhorias comprovadas e à compensação dos custos com a reforma. No entanto, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) reverteu a parte da decisão que concedia o direito de retenção, fundamentando que, sob o prisma da boa-fé, tal prerrogativa só se aplica a locatários adimplentes. A locatária, então, recorreu ao STJ, argumentando que o TJGO restringiu de maneira indevida seu direito de retenção do imóvel, apesar do reconhecimento dos vultosos investimentos que, segundo ela, equivaleram a uma reconstrução.

Impacto da Decisão sobre Contratos de Locação

A conclusão da ministra foi incisiva: “Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva”. O posicionamento unânime da Terceira Turma do STJ estabelece um importante precedente para as relações locatícias, solidificando a premissa de que a regularidade nos pagamentos é condição essencial para a invocação de certos direitos contratuais, como o direito de retenção de imóvel por benfeitorias.

A íntegra do acórdão pode ser consultada no REsp 2.233.373.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

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