A decisão de um magistrado em Goiânia trouxe um alívio temporário para um contribuinte e estabelece um importante precedente sobre a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O juiz William Fabian, titular da 4ª Vara de Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos da capital goiana, suspendeu a exigibilidade de uma parte significativa do ITBI imposta pela Prefeitura de Goiânia, que havia unilateralmente elevado a base de cálculo de um imóvel no Setor Bueno sem o devido processo legal. A liminar garante que o tributo imobiliário seja recolhido sobre o valor declarado pelo comprador, questionando a prerrogativa municipal de arbitrar valores sem transparência.

### Controvérsia na Avaliação de Imóvel

O cerne da disputa judicial reside na valorização de um imóvel adquirido por promessa de compra e venda ainda em 2013, pelo montante de R$ 338.036,30. A quitação da transação ocorreu em 2016, mas a escritura pública definitiva foi lavrada apenas em 11 de junho de 2026, mantendo o valor original da negociação. A surpresa para o contribuinte veio ao solicitar o cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): a Fazenda municipal, sem prévia comunicação ou processo, elevou a base de cálculo para R$ 876.410,57, gerando um Documento Único de Arrecadação Municipal (Duam) de R$ 17.528,21 – um montante substancialmente maior que o esperado para o valor do ITBI.

### Entendimento do STJ sobre a Base de Cálculo do ITBI

Em sua decisão, o magistrado William Fabian sublinhou que a legislação tributária e a jurisprudência consolidada limitam a capacidade da administração municipal de desconsiderar o valor de transação declarado pelo contribuinte. “A controvérsia está na possibilidade de a Administração Tributária afastar o valor da transação declarado pelo contribuinte e adotar base de cálculo própria, sem prévia instauração de procedimento regular de arbitramento”, afirmou o juiz.

Ele fez questão de fundamentar seu posicionamento no Tema Repetitivo nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais. O STJ reforça que a declaração do contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser contestada pelo Fisco mediante um processo administrativo específico, conforme dita o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), e o artigo 58 da Lei Complementar Municipal nº 344/2021.

O juiz enfatizou que, embora o Município tenha o direito de fiscalizar e questionar o valor de venda, não lhe é permitido “afastar previamente a presunção atribuída ao valor declarado e adotar base própria de cálculo de forma automática”.

### Necessidade de Processo Administrativo Regular

Fabian destacou a clara distinção entre um processo administrativo genérico de ITBI e um procedimento formal de arbitramento, que é indispensável para contestar o valor de um bem. “Não foram apresentados, neste momento, elementos que indiquem procedimento específico, decisão administrativa individualizada ou oportunidade prévia de manifestação do contribuinte sobre os critérios adotados”, ressaltou o julgador.

Ainda que o considerável lapso temporal entre a promessa de compra e venda (2013) e a lavratura da escritura (2026) possa levantar justificadas suspeitas e motivar a fiscalização municipal, o magistrado foi enfático: “esse lapso temporal não autoriza, por si só, a substituição unilateral do valor declarado”. Ele ponderou que, para tal substituição, seria imprescindível que o Fisco demonstrasse os critérios utilizados de forma concreta e observasse os procedimentos estabelecidos pela legislação tributária.

### Medida Liminar Garante Pagamento do ITBI Declarado

Com a decisão liminar, o juiz ordenou a suspensão da parcela do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis que excedia o valor calculado com base na escritura pública. A determinação é que, provisoriamente, o ITBI seja calculado aplicando a alíquota legal de 2% sobre os R$ 338.036,30, valor declarado na transação.

Em até cinco dias, a autoridade coatora deverá providenciar uma nova guia de arrecadação, permitindo que o contribuinte realize o pagamento do ITBI sobre o valor reconhecido, sem a exigência simultânea da diferença contestada. Adicionalmente, o magistrado estabeleceu que, após o recolhimento, todos os documentos fiscais necessários, como laudos e certidões, sejam disponibilizados para o registro do imóvel, não podendo o Município reter tais documentos sob a justificativa de não pagamento da parcela suspensa.

### Fiscalização da Avaliação de Imóveis Mantida

Apesar da liminar favorável ao contribuinte, o juiz William Fabian explicitou que a medida não restringe a atuação da Administração Tributária para futuras averiguações. “A liminar não impede a Administração Tributária de instaurar procedimento administrativo regular para apurar o valor de mercado do imóvel”, ressaltou o juiz. Dessa forma, caso sejam identificadas discrepâncias entre o valor declarado e o de mercado, o Município mantém a prerrogativa de lançar uma cobrança de ITBI complementar.

Para garantir a transparência e o cumprimento da decisão, o juiz determinou a notificação da autoridade municipal, exigindo a prestação de informações em dez dias. Essa notificação inclui a solicitação de esclarecimentos sobre os critérios utilizados para fixar a avaliação de R$ 876.410,57, bem como a apresentação de memória de cálculo, laudo de avaliação e quaisquer outros elementos técnicos que subsidiaram a cobrança.

O contribuinte foi representado no processo pelo advogado Felipe Gomes de Faria. O caso está registrado sob o número 5588197-90.2026.8.09.0051.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

https://www.rotajuridica.com.br/juiz-suspende-itbi-arbitrado-pela-prefeitura-de-goiania-e-mantem-valor-da-escritura-como-base-de-calculo/

Redação Extra News Goiás

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