Uma nova interpretação jurídica consolida o entendimento de que a responsabilidade por débitos condominiais pode levar à penhora de imóvel em Goiás, mesmo que o bem não esteja formalmente registrado em nome do devedor. A 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do estado, em decisão recente, chancelou a possibilidade de constrição de um patrimônio para quitação de dívida condominial, reforçando que a obrigação inerente ao imóvel transcende a titularidade cartorária e pode recair sobre quem detém a posse ou o domínio efetivo sobre ele.

O Imbróglio na Capital Goiana

A deliberação crucial foi proferida no âmbito de um mandado de segurança, tendo como relator o juiz Luís Flávio Cunha Navarro. A questão teve seu nascedouro a partir de um processo de execução de taxas condominiais proposto por um condomínio da capital goiana. Inicialmente, a 2º Vara do Juizado Especial Cível de Goiânia havia negado o pedido de penhora de imóvel, alegando a falta de registro do bem em nome do executado, um ponto que agora foi revisado.

Argumentos da Defesa do Condomínio

Representado pelas advogadas Ana Flávia Farias Mendanha e Carina Dias Simonato Matias, o condomínio autor da ação articulou que o imóvel em questão havia passado por uma série de negociações sucessivas, resultando na imissão de posse por parte do atual ocupante. As defensoras argumentaram que a entidade condominial tinha ciência inequívoca dessas transações, o que, em sua visão, tornaria desnecessário o registro formal para fins de responsabilização pela dívida condominial.

A defesa também contestou a decisão de primeira instância, apontando que ela ia de encontro à jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizada no Tema 886. Segundo as advogadas, a decisão anterior erroneamente limitava a penhora de imóvel apenas ao titular registral, desconsiderando a natureza da obrigação condominial, que, por estar intrinsecamente ligada ao bem, permite a cobrança tanto do proprietário quanto do possuidor.

A Essência ‘Propter Rem’ e o STJ

Ao analisar o caso, o juiz relator confirmou a existência de dois fatores determinantes: a posse do imóvel pelo executado e o conhecimento do condomínio acerca das transferências realizadas. Com base nessas constatações, a conclusão foi que a ausência de registro no cartório não constitui um impedimento para a responsabilização do devedor nem para a efetiva constrição do bem em questão. O magistrado sublinhou que as despesas do condomínio possuem caráter “propter rem”, isto é, são intrínsecas ao próprio imóvel e não se restringem exclusivamente à figura do proprietário formal.

O colegiado adotou o entendimento do STJ expresso no Tema 886, que estabelece a possibilidade de a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recair sobre o promissário comprador que esteja na posse do bem, desde que o condomínio tenha comprovação da ciência da negociação.

Imóvel como Garantia e a Lei Civil

A decisão ainda enfatizou que o artigo 1.345 do Código Civil endossa a responsabilidade do adquirente por débitos condominiais, abrangendo inclusive aqueles anteriores à sua aquisição. O relator também destacou que a exigência do registro imobiliário não pode ser um obstáculo que inviabilize a eficácia de uma execução de dívida condominial.

Foi pontuado, adicionalmente, que o próprio imóvel atua como garantia primária da dívida, legitimando a penhora de imóvel independentemente de sua titularidade formal. Este ponto está em consonância com a jurisprudência já sedimentada sobre o tema, reafirmando que a natureza do débito condominial permite essa flexibilidade na busca pela quitação.

Processo 5099963-37.2025.8.09.0051

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

https://www.rotajuridica.com.br/turma-recursal-autoriza-penhora-de-imovel-sem-registro-em-nome-do-devedor-para-quitar-taxa-condominial/