STJ restringe responsabilidade de bancos por atraso na entrega de imóveis
Advogado Wesley César
A responsabilidade do banco no atraso do imóvel foi delimitada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Corte entendeu que instituições financeiras que atuam somente no financiamento não respondem pelo atraso da obra por fiscalizarem o andamento da construção.
A decisão foi divulgada pelo Registro de Imóveis do Brasil e mudou entendimento anterior da Terceira Turma do STJ, que havia reconhecido responsabilidade conjunta do banco por considerar sua participação na cadeia de consumo. Para a Segunda Seção, acompanhar a evolução da obra e liberar parcelas conforme o avanço do empreendimento não significa executar ou assumir a entrega da unidade.
A atuação bancária define limites
A análise depende do papel assumido pela instituição no empreendimento. Segundo o advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito Imobiliário, é preciso diferenciar o banco que concede crédito daquele que participa da estruturação, divulgação ou execução do projeto. Ele afirmou: “É necessário distinguir o banco que apenas concede financiamento daquele que participa diretamente da estruturação, promoção ou execução do projeto imobiliário.”
O agente financiador fornece recursos para a construção ou para a compra do imóvel, mas não assume, por essa função, as obrigações da construtora ou da incorporadora. A fiscalização serve para verificar o uso do dinheiro e preservar as garantias do contrato de financiamento. Ela não caracteriza, por si só, responsabilidade pela qualidade da obra ou pelo cumprimento do cronograma.
A instituição pode ser responsabilizada quando participa da definição do projeto, escolhe a construtora, negocia com compradores ou exerce funções ligadas à promoção e à execução do empreendimento. Também pode responder por problemas no próprio financiamento, como falhas na liberação dos recursos ou cobranças indevidas, desde que os requisitos da responsabilidade sejam demonstrados. Ferri citou ainda empreendimentos habitacionais nos quais o banco participa da estruturação de políticas públicas e da escolha dos responsáveis pela construção.
Direitos do comprador permanecem
O entendimento do STJ não retira os direitos de quem comprou um imóvel e não recebeu a unidade no prazo. A construtora ou incorporadora continua sujeita ao contrato, e o comprador pode exigir a entrega, pedir o encerramento do negócio com devolução dos valores pagos ou buscar indenização pelos prejuízos materiais.
Despesas extras com aluguel podem ser incluídas no pedido, conforme as circunstâncias. Também pode haver reparação por lucros cessantes quando o comprador fica impedido de usar o imóvel durante o período de atraso. A análise considera o contrato, o prazo de tolerância previsto e as características da demora.
O comprador deve reunir o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, materiais de divulgação, comunicações enviadas pela construtora e documentos que mostrem o atraso e os prejuízos. Esses registros ajudam a identificar as obrigações de cada empresa e a fundamentar eventual pedido de reparação.
Com informações do Rota Jurídica
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