A promessa de adquirir um imóvel com descontos substanciais em leilões de imóveis atrai um número crescente de interessados, mas especialistas alertam para armadilhas legais e financeiras que podem transformar o sonho da casa própria ou de um bom investimento em um complexo e oneroso litígio. Com o cenário econômico atual impulsionando a oferta desses bens, um novo perfil de comprador, menos experiente, mergulha nesse mercado, tornando a cautela um fator decisivo para evitar a anulação da arrematação ou a imobilização de capital por anos.

O volume de propriedades ofertadas em leilões, uma consequência direta dos juros elevados e da retomada de ativos por instituições financeiras, tem democratizado o acesso a esse nicho. Antigamente dominado por investidores com vasto conhecimento, o segmento agora vê a chegada de consumidores finais, que muitas vezes subestimam os riscos inerentes. Para Igor Lopes Assunção, advogado com expertise em Direito Imobiliário Contencioso, especialmente na suspensão e anulação de leilões de imóveis, essa transformação amplifica a probabilidade de contratempos para quem decide arrematar sem o devido suporte técnico.

“O maior engano é achar que a arrematação limpa automaticamente os problemas do imóvel. Não limpa. Quem não faz uma auditoria antes do lance pode pagar pelo bem e depois enfrentar uma ação anulatória, ficar anos sem a posse e manter uma quantia elevada imobilizada até uma eventual restituição”, afirma.

Armadilhas Jurídicas na Arrematação de Imóveis

Entre as falhas mais comuns que levam à anulação da arrematação de imóveis, o especialista aponta duas recorrências significativas. A primeira delas diz respeito ao “preço vil”, que se caracteriza por uma discrepância acentuada entre o valor real de mercado do bem e o preço fixado para o leilão. O alerta se acende, conforme Igor, quando o lance mínimo da segunda praça for inferior a 50% da avaliação oficial. É crucial que o potencial comprador verifique cuidadosamente as características do imóvel – metragem, localização e estado de conservação – confrontando-as com a avaliação. Comparar o valor com propriedades similares na região e investigar a existência de ações judiciais prévias questionando o preço por parte do antigo proprietário são passos indispensáveis.

O segundo vício frequentemente observado é a nulidade da intimação do proprietário original. Tal situação pode ocorrer quando a comunicação por edital é empregada sem que todas as tentativas de localização pessoal do devedor tenham sido esgotadas.

“Antes de participar, o comprador deveria pedir ao Cartório de Registro de Imóveis a documentação completa do procedimento e checar, de preferência com apoio jurídico, como a intimação foi feita”, orienta.

Em se tratando de leilões judiciais de imóveis, a mera leitura do edital é insuficiente. O advogado ressalta a necessidade de uma análise pormenorizada de todo o processo, desde a citação e penhora até as intimações, a avaliação e o próprio edital. Uma avaliação desatualizada ou incompatível com as condições de mercado figura entre os principais indicadores de risco.

Débitos do Imóvel e a Importância do Tema 1.134 do STJ para Leilões

A questão dos débitos atrelados à propriedade é outro ponto sensível nos leilões, e o Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma mudança relevante para os leilões judiciais.

“Nos leilões judiciais, os débitos tributários anteriores à arrematação, como o IPTU, saíram da conta do arrematante e passaram a ser pagos com o próprio valor do leilão, mesmo quando o edital diz o contrário, porque o edital não pode contrariar o Código Tributário Nacional”, resume.

Embora esse entendimento já comece a ser refletido em editais publicados a partir de 2026, é fundamental compreender que a arrematação de imóveis ainda implicará outros custos para o novo proprietário. Permanecem sob responsabilidade do comprador a comissão do leiloeiro, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as despesas de registro, eventuais gastos com regularização e todas as providências para a efetiva obtenção da posse. As dívidas condominiais pretéritas demandam avaliação individualizada. Adicionalmente, o especialista sublinha que a diretriz do Tema 1.134 se aplica exclusivamente aos leilões judiciais, não abrangendo os leilões extrajudiciais promovidos por instituições bancárias, que seguem uma dinâmica própria.

Os Desafios da Posse Efetiva Após a Arrematação

A complexidade de uma arrematação de imóvel não se encerra com o pagamento. Há um lapso temporal considerável, que pode se estender por meses, entre a expedição da carta de arrematação e a entrega real das chaves. Nesse intervalo, a falta de conhecimento sobre as etapas essenciais para a consolidação da propriedade e a efetiva posse do bem leva muitos arrematantes a cometerem equívocos.

“O maior erro é acreditar que a carta de arrematação equivale ao registro do imóvel e à posse. Não equivale”, afirma Igor.

Após a arrematação, o novo titular precisa diligenciar o registro do título, verificar a existência de possíveis impugnações à venda, identificar a situação de ocupação do imóvel e, então, adotar a medida judicial ou extrajudicial apropriada para sua retomada. Atitudes precipitadas como a troca de fechaduras, o corte de serviços básicos ou a entrada no imóvel sem a devida autorização legal podem acarretar responsabilização civil e, em casos extremos, criminal. O advogado enfatiza que a estratégia para garantir a posse do imóvel arrematado deve ser meticulosamente elaborada antes mesmo de qualquer lance. “A boa arrematação não termina com o pagamento. Ela termina com o imóvel registrado, regularizado e efetivamente disponível ao comprador”, conclui.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

https://www.rotajuridica.com.br/desconto-em-leilao-de-imovel-pode-virar-prejuizo-sem-analise-juridica-e-documental-alerta-advogado/