Justiça de Goiás manda FGR recalcular contrato após perícia apontar 57 amortizações negativas
Juiz mantém Tabela Price em contrato com alienação fiduciária e afasta alegação de juros sobre juros
Uma perícia contábil identificou amortização negativa em 57 competências de um contrato de compra e venda de lote no condomínio Jardins Marselha, em Goiás. Com base no laudo, a 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) determinou a revisão do saldo devedor e a substituição da Tabela Price pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
A decisão monocrática foi proferida pelo desembargador Ronnie Paes Sandre, relator do recurso. As empresas responsáveis pela venda deverão recalcular os valores ainda devidos pela compradora, considerando a evolução financeira apontada na perícia.
O contrato e as cobranças discutidas
O contrato tinha valor de R$ 587.368,80. A entrega do imóvel estava prevista para 31 de janeiro de 2024, mas as chaves foram entregues em 6 de janeiro de 2025. A compradora questionou cobranças de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto Territorial Urbano (ITU) e taxas associativas referentes ao período anterior à posse.
O relator manteve a nulidade das cláusulas que atribuíam esses pagamentos à adquirente antes da entrega das chaves. Também determinou a restituição simples dos valores comprovadamente pagos nesse intervalo.
A decisão preservou ainda a cláusula penal em favor da consumidora pelo atraso. O contrato prevê multa de 1% ao mês sobre os valores pagos, proporcionalmente ao período de mora. O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado, porque o desembargador entendeu que o atraso não produz esse tipo de reparação de forma automática.
No processo, a FGR Jardins Gramados SPE Ltda. e a FGR Casas Jardins Marselha/Lyon SPE Ltda. defenderam a validade do modelo de cobrança. As empresas alegaram que a alienação fiduciária permitiria a capitalização dos juros e o uso da Tabela Price. Também contestaram a aplicação da multa em favor da compradora e a transferência de encargos anteriores à posse.
A perícia identificou amortização negativa
Para o desembargador, o laudo e o documento complementar analisaram a movimentação financeira do contrato e apontaram os períodos em que a dívida teve amortização negativa. O pedido das empresas para uma nova perícia foi recusado, porque a discordância com as conclusões técnicas não foi considerada suficiente.
Amortização negativa ocorre quando o pagamento previsto não reduz o principal da dívida e pode produzir aumento do saldo devedor. O SAC é um sistema em que a parcela destinada à amortização do principal permanece constante, enquanto os encargos tendem a variar ao longo do contrato.
As empresas sustentaram que a perícia teria considerado a Tabela Price ilegal por si mesma. O relator afastou esse argumento: para ele, o uso do sistema não caracteriza, isoladamente, capitalização ilícita de juros. No caso analisado, porém, a perícia apontou que a aplicação dos encargos resultou em capitalização mensal.
O processo também teve recurso da compradora contra a rejeição dos danos morais e a divisão dos custos da ação. A decisão é referente ao processo nº 5114568-11.2025.8.09.0011.
Com informações do Rota Jurídica
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