Contrato imobiliário sem registro segue regime de alienação fiduciária, define STJ
Desconto em leilão de imóvel pode virar prejuízo sem análise jurídica e documental, alerta advogado
A alienação fiduciária continua válida entre comprador e vendedor mesmo quando o contrato imobiliário não foi levado ao registro. Esse foi o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar decisão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO).
A decisão da ministra Maria Isabel Gallotti determinou que a rescisão do negócio e a devolução dos valores pagos sigam o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, conhecida como Lei de Alienação Fiduciária. O recurso foi apresentado por uma incorporadora goiana, representada pelos advogados Matheus Dias Maciel de Almeida Lima, Leonardo Honorato Costa e Emelly Calai, do escritório GMPR Advogados.
A alienação fiduciária orienta a rescisão
Pelo procedimento definido no julgamento, o contrato deve ser registrado, a propriedade pode ser consolidada em favor do credor fiduciário e o imóvel deve ser levado a leilão. Depois do abatimento da dívida e das despesas comprovadas, eventual saldo remanescente deve ser entregue ao comprador.
O STJ considerou que a falta de registro impede a constituição da propriedade fiduciária perante terceiros e o início do procedimento extrajudicial. Isso, porém, não elimina a validade das cláusulas firmadas entre as partes nem permite afastar o regime previsto no próprio contrato.
O registro imobiliário é o ato que dá publicidade à garantia e permite que ela produza efeitos perante terceiros. No caso da alienação fiduciária, também integra as etapas necessárias para a cobrança extrajudicial e o leilão do imóvel.
Compradores pediram devolução dos valores
Os compradores entraram com ação para desfazer o contrato e recuperar as quantias pagas. A sentença acolheu parte do pedido e determinou a devolução de 90% dos valores. Ao julgar os recursos, o TJGO manteve o entendimento de que a ausência de registro afastaria a aplicação da Lei nº 9.514/1997.
A incorporadora argumentou ao STJ que o registro seria necessário para produzir efeitos perante terceiros, mas não para retirar a eficácia do acordo entre comprador e vendedor. A ministra afirmou que a posição do TJGO contrariava a orientação da Segunda Seção do tribunal.
Segundo a decisão, o pedido de encerramento do negócio por desinteresse do comprador, antes da constituição da mora, caracteriza quebra antecipada do contrato. Com isso, podem ser aplicados os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.
Para os advogados da incorporadora, o julgamento preserva a força dos contratos. Eles afirmaram: “A ausência de registro não pode ser utilizada para desconsiderar, entre os próprios contratantes, o regime jurídico que foi expressamente adotado na contratação.”
Com informações do Rota Jurídica
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