Uma importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos parâmetros para a desistência de compra de imóveis na planta. A 3ª Turma do tribunal superior validou, por unanimidade, a possibilidade de incorporadoras reterem até metade dos valores pagos por adquirentes que desistem do negócio. O entendimento se aplica quando o contrato foi celebrado após a Lei do Distrato e o empreendimento se encontra sob o regime de patrimônio de afetação, oferecendo um novo panorama sobre a retenção de até 50% dos valores pagos em cenários de rescisão contratual.

STJ Endossa Retenção Máxima em Distratos de Imóveis

O colegiado da 3ª Turma, seguindo integralmente o parecer da relatora, ministra Nancy Andrighi, chancelou a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores já desembolsados pelo comprador. Esta deliberação do STJ teve como objetivo uniformizar o entendimento sobre a aplicação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, especialmente para empreendimentos com o regime de patrimônio de afetação.

Reforma de Decisão Goiana

A tese firmada pelo STJ resultou da análise de um recurso que contestava um acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO). No caso em questão, o TJGO havia julgado improcedentes os pleitos de um comprador que buscava a rescisão contratual, a integral restituição dos valores e a suspensão de cobranças, decidindo, em grau de apelação, pela rescisão do contrato de uma unidade no empreendimento Lagoa Eco Towers. Naquela ocasião, o tribunal goiano havia considerado abusiva a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos e a reduziu para 25%, contrariando a tese agora reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Contexto da Lei do Distrato e Patrimônio de Afetação

A incorporadora, ao recorrer ao STJ, argumentou que o contrato havia sido formalizado em conformidade com a Lei do Distrato e que o empreendimento estava sujeito ao regime de patrimônio de afetação. Dessa forma, defendeu a aplicação do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que expressamente autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de desfazimento por sua culpa, nas condições mencionadas. A ministra Nancy Andrighi pontuou que o TJGO divergiu da jurisprudência consolidada ao considerar tal percentual como abusivo com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que a legislação especial sobre o patrimônio de afetação prevê essa possibilidade. Ela ressaltou que a retenção, nesse patamar legal, não pode ser considerada abusiva por si só, mesmo sob a égide do CDC, pois a legislação visa proteger um interesse maior: a continuidade da obra para todos os compradores.

Segurança Jurídica para o Setor Imobiliário

Na visão do advogado Marcus Felipe Macedo, a deliberação do STJ é de suma importância para delimitar os contornos da Lei do Distrato e aprimorar a segurança jurídica no mercado imobiliário, um segmento que ainda enfrenta debates sobre o tema. Para o especialista, a retenção de 50% dos valores pagos não deve ser classificada automaticamente como abusiva quando há respaldo legal e contratual expresso, além da submissão ao patrimônio de afetação.

Ele destaca: “Quando o contrato foi firmado depois da Lei do Distrato, há previsão expressa e o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a retenção de até 50% encontra respaldo legal. A discussão deve observar as circunstâncias do caso concreto, mas não se pode simplesmente ignorar o regime criado pela lei”.

O Mecanismo de Proteção da Obra

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que segrega os bens, direitos e recursos relacionados a um empreendimento específico do restante do patrimônio da incorporadora. Esse mecanismo tem como propósito primordial blindar a continuidade da obra e salvaguardar os interesses coletivos dos compradores, impedindo que desistências individuais afetem o equilíbrio financeiro do projeto.

Marcus Felipe Macedo esclarece que esta característica é a base para justificar o percentual mais elevado de retenção permitido pela legislação. “A lógica do patrimônio de afetação é preservar o empreendimento como um todo. Por isso, a lei admite uma retenção maior nesses casos, justamente para reduzir impactos financeiros sobre a obra e sobre os demais adquirentes”, explica o advogado.

Limites da Intervenção Judicial

A decisão do STJ é notável porque, em certas situações, o Judiciário vinha adotando critérios genéricos de abusividade ou equidade para reduzir os percentuais de retenção. O advogado Marcus Felipe Macedo pondera que a revisão judicial ainda é possível em cenários excepcionais, mas deve estar ancorada em elementos concretos do processo, e não em uma substituição automática do critério legislativo.

Ele finaliza: “O que o STJ reforça é que a intervenção judicial não deve substituir automaticamente o critério definido pelo legislador. Se houver abuso comprovado, a discussão é outra. Mas, quando a cláusula está clara, o contrato é posterior à Lei do Distrato e o empreendimento está em patrimônio de afetação, a retenção de até 50% tende a ser juridicamente válida”.

AREsp 3.178.199/GO.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

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