Uma sentença proferida pela Justiça goiana reverberou no setor imobiliário ao derrubar a consolidação de propriedade e o leilão extrajudicial de um imóvel em Goiânia. A juíza Raquel Rocha Lemos, atuando em substituição na 8ª Vara Cível da capital, invalidou os procedimentos após constatar falhas cruciais na intimação da devedora para a purgação da mora, sublinhando a importância da observância rigorosa das normas legais em processos de execução de dívida fiduciária.

Anulação Completa dos Atos Executórios

A decisão judicial, de caráter relevante para o direito imobiliário, não apenas anulou a transferência da propriedade para a instituição financeira, mas também invalidou todos os atos subsequentes. Isso inclui o leilão extrajudicial do bem, que já havia sido arrematado por um terceiro, além das cobranças relativas à ocupação do imóvel após a sua suposta transferência ao credor fiduciário. A anulação completa do processo reverte uma situação que a proprietária original considerava irreversível.

Intimação Irregular: O Ponto Chave da Controvérsia

O ponto central que levou à anulação dos atos foi a falha na intimação da devedora. Conforme apurado nos autos, diante da impossibilidade de localizar a proprietária pessoalmente, a comunicação foi feita exclusivamente por meio do Diário Registral, um ambiente eletrônico administrado pelo Registro de Imóveis do Brasil. Contudo, a magistrada Raquel Rocha Lemos foi categórica ao afirmar que essa metodologia não cumpre as exigências do Artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária de bem imóvel. A legislação impõe a obrigatoriedade de publicação em jornal de grande circulação local ou, na ausência deste, em um jornal de comarca de fácil acesso.

A Versão da Proprietária e a Descoberta Inesperada

A ação judicial foi movida pela proprietária do imóvel, representada pelos advogados Bruno Naide e Felipe Wolut, do escritório Naide Wolut Advogados. A autora relatou ter celebrado um contrato de financiamento imobiliário com pacto de alienação fiduciária, mas enfrentou dificuldades financeiras imprevistas, o que a impediu de honrar o pagamento das parcelas. A situação se agravou quando ela tomou conhecimento da perda do seu bem por um chamado telefônico de um terceiro, que a informou sobre a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial.

Em sua defesa, a proprietária argumentou que não foi devidamente notificada para purgar a mora, ou seja, quitar a dívida pendente e evitar a execução. Além disso, alegou não ter sido comunicada sobre as datas dos leilões, o que a impediu de exercer o direito de preferência, um benefício legalmente assegurado ao devedor fiduciante.

Defesa da Instituição Financeira Questionada

Em resposta às acusações, a instituição financeira, credora no contrato de alienação fiduciária, defendeu ter agido em conformidade com a Lei nº 9.514/97. A defesa da financeira afirmou que foram realizadas “diversas tentativas de intimação pessoal da devedora antes da publicação do edital eletrônico” e que tanto a consolidação da propriedade quanto os leilões seguiram as exigências legais. A validade das notificações e a regularidade dos atos cartorários e expropriatórios também foram pontos levantados pela instituição.

O Rigor Legal na Intimação do Devedor Fiduciante

A magistrada Rocha Lemos, ao analisar o caso, fez uma distinção crucial entre os tipos de publicação. Ela esclareceu que a publicação exclusiva em diário eletrônico pode ser admissível para editais de leilão extrajudicial, conforme previsto no Artigo 27, § 10, da mesma Lei nº 9.514/97. No entanto, a juíza enfatizou que essa modalidade “não substitui a forma legalmente prevista para a intimação do devedor destinada à purgação da mora”. Para a juíza, o elevado rigor da norma é justificado pela “interferência diretamente na esfera patrimonial do devedor”, exigindo que a comunicação seja efetiva e amplamente acessível.

A sentença concluiu que a irregularidade na intimação da proprietária comprometeu fundamentalmente a sua chance de regularizar a dívida. Essa falha inicial “contaminou todos os atos subsequentes”, tornando-os nulos. Dessa forma, a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o leilão extrajudicial realizado e todas as cobranças relacionadas à ocupação do imóvel após a sua transferência ao credor fiduciário foram declarados inválidos, restaurando a situação anterior à execução irregular. O número do processo é 5165809-64.2026.8.09.0051.

Fonte e Fotos: ROTA JURÍDICA

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