STJ submete a repetitivos limites de retenção em contratos imobiliários pré e pós-Lei do Distrato
STJ valida retenção de 50% em distrato de imóvel na planta sob patrimônio de afetação
Quatro recursos sobre a Lei do Distrato foram selecionados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) para definir limites de retenção em contratos de compra e venda de imóveis. A análise ficará sob o rito dos repetitivos, mecanismo usado para firmar uma orientação aplicável a processos com a mesma controvérsia.
A decisão envolve os Recursos Especiais 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393, relatados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Os processos que discutem os mesmos temas e têm recurso especial ou agravo em recurso especial ficam suspensos na segunda instância e no STJ.
As duas teses em disputa
O Tema 1.465 trata de contratos assinados antes da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, quando o comprador provoca a rescisão e é considerado responsável pelo rompimento. Já o Tema 1.464 envolve contratos posteriores à lei referentes a imóveis ainda não edificados, como lotes e terrenos.
A discussão surgiu porque a Terceira e a Quarta Turmas adotam critérios diferentes para calcular o valor que pode permanecer com o vendedor. A Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou 53 acórdãos e 692 decisões individuais sobre o Tema 1.464. No Tema 1.465, foram encontrados 133 acórdãos e 3.615 decisões individuais.
Para a Terceira Turma, contratos posteriores à Lei do Distrato seguem, em regra, o Código de Defesa do Consumidor (CDC), com retenção de até 25% das parcelas pagas, salvo quando houver fruição do imóvel. Nos contratos anteriores, o percentual admitido fica entre 10% e 25% dos valores quitados, conforme as circunstâncias de cada processo.
A Quarta Turma considera possível reter até 10% do valor atualizado do contrato nos negócios posteriores à lei, com base na Lei 6.766/1979. Nos contratos anteriores, estabelece como regra a retenção de 25% dos valores pagos, com possibilidade de redução diante de situações específicas.
Rito repetitivo da Lei do Distrato
O julgamento repetitivo permite que o STJ escolha recursos representativos de uma questão jurídica repetida e fixe uma orientação para casos semelhantes. O procedimento é previsto no Código de Processo Civil e procura reduzir decisões conflitantes e o tempo de análise de processos que tratam do mesmo assunto.
A afetação dos recursos ocorreu porque o relator apontou o volume de processos semelhantes. Depois do julgamento, a tese definida poderá orientar a solução das ações que permaneceram suspensas, conforme a abrangência estabelecida pelo tribunal.
O site do STJ reúne os temas submetidos ao rito, as decisões de suspensão e as teses firmadas nos julgamentos. Também estão disponíveis os acórdãos de afetação dos Recursos Especiais 2.255.394 e 2.255.054.
Com informações do Rota Jurídica
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